Obiekty budowlane powinny być projektowane i budowane zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi oraz zasadami wiedzy technicznej. Czy brak możliwości uczynienia zadość przepisom techniczno-budowlanym pozbawi zawsze inwestora możliwości uzyskania pozwolenia na budowę?
Niekoniecznie. Pewnego rodzaju „ratunkiem” dla inwestora w takiej sytuacji będzie art. 9 prawa budowlanego (dalej: pr. bud.). Wspomniany przepis dopuszcza odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, jeżeli jest to szczególnie uzasadniony przypadek, a odstępstwo (po spełnieniu warunków zamiennych):
- nie spowoduje zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia,
- nie ograniczy dostępności dla osób niepełnosprawnych i osób starszych (w przypadku obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego) oraz
- nie spowoduje pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska.
Jak rozumieć „szczególnie uzasadniony przypadek”?
Najwięcej wątpliwości budzi przesłanka „szczególnie uzasadnionego przypadku”. Stanowi ona klauzulę generalną, co w praktyce oznacza, że nie ma ścisłych wytycznych i organ będzie zawsze badać możliwość zastosowania odstępstwa mając na uwadze okoliczności danej sprawy. Przesłankami, które organ powinien mieć na uwadze są:
- charakter przepisu techniczno-budowlanego, od którego ma być udzielone odstępstwo,
- ukształtowanie nieruchomości, na której ma być realizowany obiekt budowlany,
- stan zagospodarowania nieruchomości sąsiednich,
- ocenę proponowanych rozwiązań w świetle zasad wiedzy technicznej (np. Wyrok NSA z dnia 8 stycznia 2020 r., II OSK 422/18).
W orzecznictwie podkreśla się, że za „przypadek szczególnie uzasadniony (…) należy uznać sytuację, kiedy inwestor – pomimo wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i przeznaczenia terenu, na którym położona jest ta nieruchomość, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na takie cele – nie może zrealizować swego prawa podmiotowego, jakim jest prawo zabudowy nieruchomości gruntowej (art. 4 ustawy) ze względu na obowiązujące przepisy techniczno-budowlane” (Wyrok NSA z dnia 23 lutego 2007 r., II OSK 381/06).
Tytułem przykładu, w praktyce, za szczególnie uzasadniony przypadek została uznana mała powierzchnia działki, na której miała być zrealizowana inwestycja, co w rezultacie uniemożliwiało dochowanie wymogów dotyczących oddalenia ścian budynku od granicy z działką sąsiednią (Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. z dnia 13 października 2016 r., II SA/Go 275/16). Co istotne, organy I i II instancji (a następnie Wojewódzki Sąd Administracyjny), uzasadniając zasadność wydania zgody na odstępstwo, wzięły pod uwagę m.in. fakt, że realizacja inwestycji miała podwyższyć standardy estetyczne i funkcjonalne lokalu (dotychczasowy budynek z płyty obornickiej miał zostać rozebrany, a na jego miejsce miał powstać nowy budynek, którego dotyczył wniosek), miały zostać zachowane wymagania dotyczące nasłonecznienia pomieszczeń, a pobliskie zabudowania również bardzo często znajdowały się w pobliżu granicy z sąsiednimi działkami.
Jak wygląda procedura uzyskania zgody na odstępstwo?
Jako, że zainteresowanym uzyskaniem takiej zgody jest inwestor, to on powinien złożyć wniosek o wyrażenie zgody na odstępstwo. W celu przyśpieszenia całej procedury, dobrze jeśli taki wniosek zostanie sformułowany już na etapie składania wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Organ administracyjny prowadzący sprawę nie może samodzielnie zadecydować o zastosowaniu odstępstwa. Dlatego przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę (organ) musi wystąpić do ministra z wnioskiem w sprawie upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo. We wniosku organ m.in. uzasadnia konieczność wprowadzenia w danej sprawie odstępstwa, a także proponuje rozwiązania zamienne. Po uzyskaniu upoważnienia organ wydaje postanowienie, w którym udziela bądź odmawia udzielenia zgody na odstępstwo. Postanowienie to nie podlega odrębnemu zaskarżeniu. W decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę organ powinien uzasadnić wydanie bądź odmowę wydania zgody na odstępstwo. Niezadowolona z takiego rozstrzygnięcia strona może podnieść zarzuty dotyczące postanowienia w odwołaniu od decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę.
Zostaw komentarz