quoad usum, czyli kilka uwag na temat faktycznego podziału nieruchomości do używania

Zgodnie z art. 206 kodeksu cywilnego: „Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.”

Przepis ma praktyczne zastosowanie przede wszystkim przy ustaleniu sposobu korzystania z nieruchomości takich jak domy jednorodzinne, domy wielorodzinne, w których lokale nie są wyodrębnione, siedliska, w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych.

Przepis art. 206 kodeksu cywilnego ma charakter dyspozytywny, co oznacza, że współwłaściciele mogą w umowie odmiennie ustalić sposób korzystania z rzeczy wspólnej.

W szczególności współwłaściciele mogą dokonać podziału nieruchomości do używania, tj. wyodrębnić określone jej części do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli (podział quoad usum).

Wobec braku porozumienia w podziale faktycznym, współwłaściciel może żądać na podstawie art. 206 kodeksu cywilnego wyznaczenia mu do używania części nieruchomości odpowiadającej jego udziałowi, jeżeli da się to pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z nieruchomości przez innych współwłaścicieli.

Wydzielone części nie muszą ściśle odpowiadać wielkości udziałów współwłaścicieli (tak: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27 kwietnia 2001 r., III CKN 21/99).

Jeżeli chodzi o sposób korzystania z części nieruchomości, której podział nie jest możliwy do przeprowadzenia do odrębnego korzystania, to współwłaściciel może domagać się wydzielenia np. tylko niektórych pomieszczeń znajdujących się na wspólnej nieruchomości (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 1983 r., III CZP 32/83).

W niektórych przypadkach przeprowadzenie takiego podziału możliwe będzie tylko po wykonaniu robót adaptacyjnych. W przypadku sporu sądowego, sąd określi sposób i terminy wykonania określonych robót.

Sprawy o dopuszczenie do współposiadania i współużytkowania quoad usum podlegają rozpoznaniu w postępowaniu nieprocesowym z udziałem wszystkich współwłaścicieli. Podstawę podziału rzeczy wspólnej stanowią art. 199 zdanie drugie i art. 201 zdanie drugie (uchwała SN z dnia 29 listopada 2007 r., III CZP 94/07).