Prawo w nieruchomościach - blog prawniczy
Szukaj
Menu
  • Strona główna
  • O blogu
  • O mnie
  • Kontakt
  • Strona główna
  • O blogu
  • O mnie
  • Kontakt
2020-09-27

Nowelizacja Prawa budowlanego

In
  • Prawo budowlane
Przez Mateusz Kończal
Tags:
  • legalizacja, 
  • Nowelizacja, 
  • obszar oddziaływania obiektu, 
  • odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, 
  • pozwolenie na budowę, 
  • prawo budowlane, 
  • samowola budowlana, 
  • unieważnienie decyzji
Share Twitter Pinterest Facebook 1913 0 0

W dniu 19 września 2020 r. weszła w życie obszerna nowelizacja Prawa budowlanego. Była ona uzasadniana koniecznością „uproszczenia i przyspieszenia procesu inwestycyjno-budowlanego oraz zapewnienia większej stabilności podejmowanych w nim rozstrzygnięć” (Vide: Uzasadnienie do projektu ustawy zmieniającej). Czy faktycznie dzięki temu proces inwestycyjno-budowlany będzie prostszy i szybszy? Czy może w praktyce zmiany te spowodują wyłącznie chaos w już i tak dość skomplikowanych i niejednoznacznych przepisach? W dzisiejszym wpisie omówionych zostanie kilka najistotniejszych zmian.

 

ZMIANA DEFINICJI „OBSZARU ODDZIAŁYWANIA OBIEKTU”

Pojęcie „obszaru oddziaływania obiektu” ma istotne znaczenie przy zakreślaniu kręgu podmiotów, które będą mieć status strony w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę.  Zgodnie z art. 28 ust. 2. stroną w takim postępowaniu jest inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Pojęcie „obszaru oddziaływania obiektu” zostało zdefiniowane natomiast w art. 3 pkt 20 pr. bud. i do dnia 18 września oznaczało „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu”.

Sformułowanie „ograniczenia w zagospodarowaniu” było niejednolicie interpretowane przez organy administracyjne oraz sądy. W konsekwencji istniały dwa rozbieżne poglądy. Zgodnie z pierwszym z nich, organ administracyjny powinien badać oddziaływanie obiektu wyłącznie przez pryzmat przepisów techniczno-budowlanych. Natomiast zgodnie z drugim poglądem, potwierdzonym m.in. w wyroku WSA w Łodzi z  dni 2 sierpnia 2018 (sygn. akt II SA/Łd 467/18), organ powinien brać pod uwagę nie tylko ograniczenia w zabudowie, ale także inne oddziaływania na sąsiednie nieruchomości, jak np. hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne albo zanieczyszczenie powietrza, wody lub gleby.

Mając na uwadze powyższe rozbieżności, ustawodawca zdecydował się na zmianę definicji „obszaru oddziaływania obiektu”. Z definicji zostało usunięte sformułowanie „ograniczenia w zagospodarowaniu”.  Aktualnie więc obszar oddziaływania obiektu to „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu”.

Co to oznacza w praktyce? Stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę będą (poza inwestorem) właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu pod względem możliwości zabudowy tych terenów. A zatem brane pod uwagę będą wyłącznie ograniczenia wynikające z przepisów techniczno-budowlanych. Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu nowelizacji „Ograniczenia w zabudowie odnoszą się do takiego wpływu na nieruchomość, który uniemożliwia lub ogranicza wykonywanie robót budowlanych (w tym budowę obiektów budowlanych) z uwagi na niespełnianie przepisów techniczno-budowlanych i innych przepisów szczególnych, które stawiają wprost wymogi dotyczące zabudowy (przede wszystkim wymogi dotyczące odległości jednych obiektów budowlanych od innych obiektów budowlanych)”. Stroną postępowania nie będzie już więc np. właściciel nieruchomości, jeżeli wydanie pozwolenia na budowę nie będzie ograniczać zabudowy jego nieruchomości (z uwagi na obowiązujące przepisy techniczno-budowlane), ale będzie oddziaływać na jego nieruchomość w inny sposób np. przez hałas lub wibracje.

 

ZGODA NA ODSTĘPSTWO OD PRZEPISÓW TECHNICZNO-BUDOWLANYCH

O możliwości uzyskania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych pisaliśmy już wcześniej. Omawiana nowelizacja prawa budowlanego wprowadziła możliwość uzyskania takiej zgody również przed zmianą decyzji pozwolenia na budowę (wcześniej możliwość taka istniała tylko przed wydaniem decyzji pozwolenia na budowę).

Ponadto wprowadzony został wyraźny zakaz uzyskania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych w trakcie postępowania legalizacyjnego oraz naprawczego. Do tej pory sądy administracyjne prezentowały rozbieżne stanowiska w zakresie możliwości korzystania z takiej zgody w wyżej wspomnianych postępowaniach. W tym momencie, mając na uwadze dodany art. 9 ust. 5a pr. bud. nieaktualne jest już stanowisko wyrażone m.in. w wyroku NSA z dnia 21 lutego 2019 r., sygn. akt II OSK 878/17, iż „Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o którym mowa w art. 9 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, może zostać udzielone także w stosunku do obiektów budowlanych już zrealizowanych. Organ nadzoru budowlanego uwzględnia uzyskane przez inwestora odstępstwo w toku tzw. postępowania naprawczego (art. 50 – 51 Prawa budowlanego), jeżeli pozwala ono na osiągnięcie celu tego postępowania, a więc doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem”.

 

UNIEWAŻNIENIE DECYZJI O POZWOLENIU NA BUDOWĘ LUB UŻYTKOWANIE

Nowelizacja wprowadziła czasowe ograniczenie możliwości unieważnienia decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Do tej pory ww. decyzje mogły być usunięte z obrotu prawnego w każdym czasie w przypadku wykrycia nieprawidłowości. Aktualnie, stwierdzenie nieważności decyzji nie nastąpi po upływie 5 lat licząc od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia (w przypadku decyzji o pozwoleniu na budowę) oraz po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się ostateczna (w przypadku decyzji o pozwoleniu na użytkowanie).

 

LEGALIZACJA SAMOWOLI BUDOWLANEJ

Nowelizacja wprowadza tzw. uproszczone postępowanie legalizacyjne. Będzie ono wszczynane przez organ nadzoru budowlanego w stosunku do obiektów budowlanych wybudowanych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia, jeśli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat. Dotyczy to więc obiektów, które zostały wybudowane wiele lat temu. Ustawodawca wyszedł z założenia, że obiekt, który istnieje przez okres 20 lat zdążył wkomponować się w architekturę pobliskich terenów, nie zakłóca ładu przestrzennego i jest akceptowany przez lokalną społeczność.

Po wszczęciu postępowania organ wyznaczy stronie termin do przedłożenia dokumentów (oświadczenia o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego oraz ekspertyzy technicznej obiektu budowlanego). Organ nie będzie badać zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli z przedstawionych kompletnie dokumentów wynikać będzie, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania, zostanie wydana decyzja o legalizacji. Będzie ona stanowić podstawę użytkowania obiektu budowlanego. Strona nie będzie zobowiązana do uiszczenia opłaty legalizacyjnej, natomiast musi liczyć się z koniecznością poniesienia kosztów związanych z przygotowaniem wspomnianych wyżej dokumentów badanych w toku postępowania przez organ.

Tags:
  • legalizacja, 
  • Nowelizacja, 
  • obszar oddziaływania obiektu, 
  • odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, 
  • pozwolenie na budowę, 
  • prawo budowlane, 
  • samowola budowlana, 
  • unieważnienie decyzji
Mateusz Kończal
Mateusz Kończal
Poprzedni:Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych z uwagi na “szczególnie uzasadniony przypadek”Następny:Wzrost wartości nieruchomości jako przyczyna obowiązku uiszczenia “opłaty adiacenckiej”

Related stories

  • 2021-02-10
    Obowiązek usuwania śniegu i lodu z dachów budynków

    Ostatnie, dość obfite opady śniegu są z pewnością dla wielu osób (w szczególności dzieci) miłym zaskoczeniem.  Dla […] Czytaj więcej

    4041 0 0
  • 2020-03-30
    Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych z uwagi na “szczególnie uzasadniony przypadek”

    Obiekty budowlane powinny być projektowane i budowane zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi oraz zasadami wiedzy technicznej. Czy brak […] Czytaj więcej

    2601 0 0
  • 2019-04-05
    Podmiot uprawniony do zaskarżenia decyzji dotyczącej nieruchomości stanowiącej majątek spółki jawnej

    Zgodnie z art. 28 Prawa budowlanego w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę stronami są: inwestor oraz […] Czytaj więcej

    1887 0 0

Zostaw komentarz Anuluj

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

  • O mnie

    Mateusz Kończal
  • Mateusz Kończal
    Radca prawny

    Jestem radcą prawnym, od 2014 r. członkiem Okręgowej Izby Radców Prawnych w Toruniu. Od 2011 r. pracowałem w najbardziej uznanych kancelariach adwokackich... Czytaj więcej

  • Kategorie

    • Gospodarka nieruchomościami
    • Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne
    • Podatki
    • Prawa lokatorów
    • Prawo budowlane
    • Prawo cywilne
    • Prawo handlowe
    • Prawo konsumentów
    • Prawo przedsiębiorców
    • Ustawa deweloperska
  • Ostatnie posty

    • 1 Sankcja kredytu darmowego 2025-03-12
    • 2 Czym jest umowa rezerwacyjna? Umowa rezerwacyjna w praktyce! 2024-10-24
    • 3 Nowa ustawa deweloperska – wchodzi w życie 1 lipca 2022 r. 2022-05-18
  • Kancelaria Radcy Prawnego Mateusz Kończal
  • Facebook

    Facebook
  • Prawo nieruchomości to dziedzina której poświęcony jest mój blog.

    Znajdziesz tu informacje, porady prawne oraz analizy konkretnych przypadków w zakresie prawa nieruchomości, a także związanego z nieruchomościami prawa cywilnego, handlowego czy rodzinnego?

    Zapraszam!

    Polecane artykuły
    Definicja remontu w prawie budowlanym
    2019-02-01
    Ile mieszkań można wynajmować w ramach tzw. wynajmu prywatnego?
    2019-07-04
    Korzystanie z części wspólnych nieruchomości a zgoda wspólnoty mieszkaniowej
    2019-05-28
    Potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie prawa nieruchomości?Zachęcamy do kontaktu.

    Kancelaria Radcy Prawnego
    Mateusz Kończal
    ul. Podchorążych 13D/8
    87-100 Toruń

    665 422 303
    biuro@konczal-kancelaria.pl

    konczal-kancelaria.pl

    Korzystając z naszej strony, wyrażasz zgodę na wykorzystywanie przez nas plików cookies . Zaktualizowaliśmy naszą politykę przetwarzania danych osobowych (RODO). Więcej o samym RODO dowiesz się tutaj.