Co rozumiemy pod pojęciem „nieruchomości” w potocznym języku nie budzi wątpliwości, jak natomiast brzmi legalna (ustawowa) definicja „nieruchomości”? Kiedy możemy mówić o nieruchomości zabudowanej, a kiedy o budynku stanowiącym odrębny przedmiot własności? I faktycznie właścicielami ilu „nieruchomości” jesteśmy, gdy przysługuje nam prawo własności do kilku położonych obok siebie działek?
W myśl art. 46 § 1 k.c. „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Mając na uwadze powyższą definicję możemy wyróżnić następujące rodzaje nieruchomości:
- nieruchomość gruntową niezabudowaną,
- nieruchomość gruntową zabudowaną, czyli grunt wraz znajdującym się na nim i trwale z nim związanym budynkiem,
- budynek stanowiący na mocy przepisów szczególnych odrębny od gruntu przedmiot własności,
- lokal stanowiący na mocy przepisów szczególnych odrębny od gruntu przedmiotu własności.
Z budynkami stanowiącymi na mocy przepisów szczególnych odrębny od gruntu przedmiot własności najczęściej mogliśmy spotkać się w przypadku użytkowania wieczystego. Grunt stanowiący przedmiot własności Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego był przekazywany w użytkowanie wieczyste innemu podmiotowi. Podmiot ten będąc użytkownikiem wieczystym był jednocześnie właścicielem budynków wzniesionych na tej nieruchomości gruntowej.
Przykładem lokali, które stanowią odrębną nieruchomość, są lokale wyodrębnione na mocy ustawy o własności lokali. W tym przypadku, wyodrębnione w budynku lokale stanowią odrębne nieruchomości lokalowe, które mają różnych właścicieli. Grunt, na którym się mieszczą stanowi natomiast osobną nieruchomość.
Jeżeli właścicielem położonych obok siebie dwóch lub więcej działek ewidencyjnych jest ten sam podmiot, pojawia się pytanie, czy jest on właścicielem jednej nieruchomości (obejmującej wszystkie położone obok siebie działki), czy też liczba posiadanych działek oznacza liczbę posiadanych nieruchomości. Mając na uwadze przytoczoną wyżej definicję nieruchomości należałoby uznać, że w tym przypadku wszystkie działki stanowią jedną nieruchomość. Sytuacja wygląda inaczej, gdy weźmiemy pod uwagę przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.h.). Zgodnie z art. 1 u.k.w.h. „Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości”. Dodatkowo należy zwrócić uwagę na art. 21 u.k.w.h., który dopuszcza łączenie w księdze wieczystej w jedną nieruchomość kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących z sobą. Oznacza to, że każda księga wieczysta dotyczy jednej nieruchomości, a zatem dwie działki ewidencyjne wpisane do dwóch odrębnych ksiąg wieczystych stanowią dwie odrębne nieruchomości (nawet jeśli działki te leżą obok siebie i są własnością tej samej osoby). Za tym stanowiskiem coraz częściej opowiadają się również sądy. Tytułem przykładu można wskazać uchwałę
Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2013 r. (III CZP 8/13): „gdy dla określonej nieruchomości zostanie założona księga wieczysta obowiązuje reguła „jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość” odnosząca się także do graniczących ze sobą nieruchomości, które stanowią własność tej samej osoby, a ponadto do nieruchomości stanowiących całość gospodarczą, ale nie graniczących ze sobą. Odesłanie zawarte w art. 46 § 2 KC nie stanowi argumentu na rzecz tezy, by zamiarem ustawodawcy było uregulowanie pojęcia nieruchomości bez jakiegokolwiek odniesienia do ksiąg wieczystych i by istniała odrębna kategoria nieruchomości w ujęciu wieczystoksięgowym. Art. 46 § 2 KC stanowi tylko o regulacji prowadzenia ksiąg wieczystych i niepodobna z tego odesłania wyprowadzać wniosków, co do znaczenia pojęcia nieruchomości”.
Zostaw komentarz