Dla zabezpieczenia wierzytelności hipoteką, potrzebny jest wpis w księdze wieczystej nieruchomości, na której ma być ona ustanowiona. Wygaśnięcie wierzytelności, którą zabezpieczała hipoteka powoduje, że z mocy prawa wygasa również ustanowione na nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Co dzieje się natomiast ze wspomnianym wpisem? Czy właściciel nieruchomości może poprzestać na wykonaniu zobowiązania, czy też powinien w takim przypadku dokonać również innych czynności?
Zgodnie z art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: u.k.w.h.) „Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu”. Tak więc przykładowo wraz ze spłatą całości wierzytelności, automatycznie (z mocy prawa) wygasa hipoteka zabezpieczająca wykonanie zobowiązania. Wygaśnięcie hipoteki nie powoduje jednak automatycznego wykreślenia wpisu w księdze wieczystej. Mamy więc do czynienia z sytuacją, w której hipoteki już nie ma, ale nadal widnieje ona w księdze wieczystej nieruchomości. Czy taka sytuacja jest korzystna dla właściciela nieruchomości?
Należy zwrócić uwagę na art. 3 u.k.w.h., który wprowadza domniemanie wiarygodności ksiąg wieczystych. Zgodnie z nim domniemywa się, że prawo ujawnione w księdze wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Oczywiście domniemanie to, może zostać obalone. Jednakże oznacza to, za każdym razem udowadnianie przez właściciela nieruchomości, że rzeczywisty stan prawny jest inny niż ten wynikający z księgi wieczystej. W związku z tym należy zadbać o to, aby hipoteka, która wygasła, została wykreślona również z księgi wieczystej.
Do wniosku o wykreślenie wpisu należy dołączyć tzw. kwit (list) mazalny. Jest to oświadczenie wierzyciela, w którym oświadcza, że:
- wszystkie wierzytelności zabezpieczone hipoteką wygasły (oraz wskazuje sposób wygaśnięcia, np. spłata zobowiązania),
- określona hipoteka wygasła (oraz sposób wskazuje sposób wygaśnięcia, np. zrzeczenie się hipoteki pomimo niewygaśnięcia wierzytelności)
- nie powstała i w przyszłości nie powstanie wierzytelność, którą miała zabezpieczać ustanowiona hipoteka.
Oświadczenie powinno być sporządzone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, z zastrzeżeniem przepisów prawa bankowego.
Co w sytuacji, gdy wierzyciel nie chce złożyć wspomnianego oświadczenia? W takim przypadku dłużnik może wytoczyć powództwo o usunięcie niezgodności między ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Prawomocny wyrok będzie stanowić podstawę do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
Na koniec należy jeszcze zwrócić uwagę na wyjątek od zasady deklaratywnego charakteru wpisu wykreślającego hipotekę. W przypadku zrzeczenia się przez wierzyciela hipoteki oraz zawarcia pomiędzy dłużnikiem i wierzycielem umowy o zniesienie hipoteki, wykreślenie hipoteki ma charakter konstytutywny. To znaczy, że w tym przypadku hipoteka wygasa dopiero z momentem wykreślenia jej z księgi wieczystej.
Zostaw komentarz