W trakcie trwania najmu lokalu mieszkalnego, najemca bardzo często dokonuje ulepszeń w użytkowanym lokalu. Przed podjęciem działań w tym kierunku, warto zastanowić się czy o dokonywanych nakładach powinien zostać poinformowany wynajmujący, czy powinien on wyrazić zgodę na dokonanie ulepszeń oraz jak powinny zostać rozliczone koszty związane z dokonanymi ulepszeniami. Informacje te, jeśli nie są istotne już w momencie dokonania nakładów, to na pewno takie będą w momencie zakończenia najmu.
ULEPSZENIA, TO ZNACZY…?
Ulepszenia, to nakłady na lokal, które zwiększają jego wartość lub użyteczność w chwili jego zwrotu wynajmującemu. To znaczy, że nakład taki powoduje, że wartość lub użyteczność rzeczy (lokalu) w momencie zakończenia umowy najmu jest większa niż w momencie zawierania umowy.
Ulepszeniem nie są więc nakłady, do których dokonania jest zobowiązany najemca lub wynajmujący. Przykładowo, jeśli w umowie najmu strony nie postanowiły inaczej, najemca jest zobowiązany m.in. do konserwacji, naprawy i wymiany wanny, czy umywalki, natomiast wynajmujący odpowiada m.in. za wymianę pieca grzewczego.
Ulepszeniem jest nakład, który zwiększa pożyteczność rzeczy (zwiększa jej wartość, użyteczność), ale jednocześnie nie jest nakładem niezbędnym do tego, aby móc korzystać z lokalu w sposób zgodny jego przeznaczeniem.
ZGODA NA DOKONANIE ULEPSZEŃ W LOKALU MIESZKALNYM
Jeśli najemca zamierza dokonać ulepszeń w najmowanym mieszkaniu powinien wcześniej uzyskać zgodę wynajmującego. Co więcej, sposób rozliczenia pomiędzy stronami należy uregulować w umowie.
Przepisy nie wprowadzają wymogów co do formy, w której powinna zostać udzielona zgoda wynajmującego. W związku z tym, może mieć ona również formę ustną. Natomiast umowa regulująca rozliczenia pomiędzy stronami z tytułu wprowadzanych ulepszeń powinna mieć już formę pisemną. Niezachowanie formy pisemnej nie spowoduje, że umowa będzie nieważna, ale w znacznym stopniu ograniczy możliwość udowodnienia przed Sądem jakie były ustalenia stron w przypadku sporu w tym zakresie. Dlatego dbając o swoje interesy każda ze stron powinna dążyć do tego, aby ustalenia dotyczące ulepszeń w lokalu były dokonywane na piśmie.
SPOSÓB ROZLICZENIA
Strony w umowie mogą swobodnie zdecydować o tym, jak będą wyglądać rozliczenia za dokonane ulepszenia. Wachlarz możliwości jest szeroki, przykładowo:
- wynajmujący zachowuje ulepszenia i zwraca najemcy ich wartość,
- najemca po zakończeniu najmu przywraca lokal do stanu poprzedniego, tj. do stanu sprzed dokonania ulepszeń (zabiera ulepszenia przed oddaniem wynajmującemu lokalu),
- wynajmujący zwraca wartość nakładów periodycznie, tzn. potrącając sukcesywnie określoną część z płaconego przez najemcę czynszu (do momentu potrącenia wartości nakładów w całości).
BRAK ZGODY LUB UMOWY – CO DALEJ?
Jeśli najemca wprowadzi ulepszenia bez zgody wynajmującego lub bez umownego uregulowania sposobu rozliczenia, wynajmujący może według swojego wyboru:
- żądać usunięcia przez najemcę dokonanych ulepszeń i przywrócenia stanu poprzedniego lokalu, o ile nie naruszy to substancji lokalu albo
- zatrzymać dokonane ulepszenia i zwrócić najemcy ich wartość (uwzględniając stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu).
W takim przypadku, to wynajmujący samodzielnie decyduje o tym, z której w wyżej wskazanych możliwości skorzysta.
Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej skontaktuj się z Kancelarią – telefon: 665 422 303 lub e-mail: biuro@konczal-kancelaria.pl.
Zostaw komentarz