W dniu 19 września 2020 r. weszła w życie obszerna nowelizacja Prawa budowlanego. Była ona uzasadniana koniecznością „uproszczenia i przyspieszenia procesu inwestycyjno-budowlanego oraz zapewnienia większej stabilności podejmowanych w nim rozstrzygnięć” (Vide: Uzasadnienie do projektu ustawy zmieniającej). Czy faktycznie dzięki temu proces inwestycyjno-budowlany będzie prostszy i szybszy? Czy może w praktyce zmiany te spowodują wyłącznie chaos w już i tak dość skomplikowanych i niejednoznacznych przepisach? W dzisiejszym wpisie omówionych zostanie kilka najistotniejszych zmian.
ZMIANA DEFINICJI „OBSZARU ODDZIAŁYWANIA OBIEKTU”
Pojęcie „obszaru oddziaływania obiektu” ma istotne znaczenie przy zakreślaniu kręgu podmiotów, które będą mieć status strony w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 28 ust. 2. stroną w takim postępowaniu jest inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Pojęcie „obszaru oddziaływania obiektu” zostało zdefiniowane natomiast w art. 3 pkt 20 pr. bud. i do dnia 18 września oznaczało „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu”.
Sformułowanie „ograniczenia w zagospodarowaniu” było niejednolicie interpretowane przez organy administracyjne oraz sądy. W konsekwencji istniały dwa rozbieżne poglądy. Zgodnie z pierwszym z nich, organ administracyjny powinien badać oddziaływanie obiektu wyłącznie przez pryzmat przepisów techniczno-budowlanych. Natomiast zgodnie z drugim poglądem, potwierdzonym m.in. w wyroku WSA w Łodzi z dni 2 sierpnia 2018 (sygn. akt II SA/Łd 467/18), organ powinien brać pod uwagę nie tylko ograniczenia w zabudowie, ale także inne oddziaływania na sąsiednie nieruchomości, jak np. hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne albo zanieczyszczenie powietrza, wody lub gleby.
Mając na uwadze powyższe rozbieżności, ustawodawca zdecydował się na zmianę definicji „obszaru oddziaływania obiektu”. Z definicji zostało usunięte sformułowanie „ograniczenia w zagospodarowaniu”. Aktualnie więc obszar oddziaływania obiektu to „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu”.
Co to oznacza w praktyce? Stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę będą (poza inwestorem) właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu pod względem możliwości zabudowy tych terenów. A zatem brane pod uwagę będą wyłącznie ograniczenia wynikające z przepisów techniczno-budowlanych. Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu nowelizacji „Ograniczenia w zabudowie odnoszą się do takiego wpływu na nieruchomość, który uniemożliwia lub ogranicza wykonywanie robót budowlanych (w tym budowę obiektów budowlanych) z uwagi na niespełnianie przepisów techniczno-budowlanych i innych przepisów szczególnych, które stawiają wprost wymogi dotyczące zabudowy (przede wszystkim wymogi dotyczące odległości jednych obiektów budowlanych od innych obiektów budowlanych)”. Stroną postępowania nie będzie już więc np. właściciel nieruchomości, jeżeli wydanie pozwolenia na budowę nie będzie ograniczać zabudowy jego nieruchomości (z uwagi na obowiązujące przepisy techniczno-budowlane), ale będzie oddziaływać na jego nieruchomość w inny sposób np. przez hałas lub wibracje.
ZGODA NA ODSTĘPSTWO OD PRZEPISÓW TECHNICZNO-BUDOWLANYCH
O możliwości uzyskania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych pisaliśmy już wcześniej. Omawiana nowelizacja prawa budowlanego wprowadziła możliwość uzyskania takiej zgody również przed zmianą decyzji pozwolenia na budowę (wcześniej możliwość taka istniała tylko przed wydaniem decyzji pozwolenia na budowę).
Ponadto wprowadzony został wyraźny zakaz uzyskania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych w trakcie postępowania legalizacyjnego oraz naprawczego. Do tej pory sądy administracyjne prezentowały rozbieżne stanowiska w zakresie możliwości korzystania z takiej zgody w wyżej wspomnianych postępowaniach. W tym momencie, mając na uwadze dodany art. 9 ust. 5a pr. bud. nieaktualne jest już stanowisko wyrażone m.in. w wyroku NSA z dnia 21 lutego 2019 r., sygn. akt II OSK 878/17, iż „Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o którym mowa w art. 9 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, może zostać udzielone także w stosunku do obiektów budowlanych już zrealizowanych. Organ nadzoru budowlanego uwzględnia uzyskane przez inwestora odstępstwo w toku tzw. postępowania naprawczego (art. 50 – 51 Prawa budowlanego), jeżeli pozwala ono na osiągnięcie celu tego postępowania, a więc doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem”.
UNIEWAŻNIENIE DECYZJI O POZWOLENIU NA BUDOWĘ LUB UŻYTKOWANIE
Nowelizacja wprowadziła czasowe ograniczenie możliwości unieważnienia decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Do tej pory ww. decyzje mogły być usunięte z obrotu prawnego w każdym czasie w przypadku wykrycia nieprawidłowości. Aktualnie, stwierdzenie nieważności decyzji nie nastąpi po upływie 5 lat licząc od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia (w przypadku decyzji o pozwoleniu na budowę) oraz po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się ostateczna (w przypadku decyzji o pozwoleniu na użytkowanie).
LEGALIZACJA SAMOWOLI BUDOWLANEJ
Nowelizacja wprowadza tzw. uproszczone postępowanie legalizacyjne. Będzie ono wszczynane przez organ nadzoru budowlanego w stosunku do obiektów budowlanych wybudowanych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia, jeśli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat. Dotyczy to więc obiektów, które zostały wybudowane wiele lat temu. Ustawodawca wyszedł z założenia, że obiekt, który istnieje przez okres 20 lat zdążył wkomponować się w architekturę pobliskich terenów, nie zakłóca ładu przestrzennego i jest akceptowany przez lokalną społeczność.
Po wszczęciu postępowania organ wyznaczy stronie termin do przedłożenia dokumentów (oświadczenia o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego oraz ekspertyzy technicznej obiektu budowlanego). Organ nie będzie badać zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli z przedstawionych kompletnie dokumentów wynikać będzie, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania, zostanie wydana decyzja o legalizacji. Będzie ona stanowić podstawę użytkowania obiektu budowlanego. Strona nie będzie zobowiązana do uiszczenia opłaty legalizacyjnej, natomiast musi liczyć się z koniecznością poniesienia kosztów związanych z przygotowaniem wspomnianych wyżej dokumentów badanych w toku postępowania przez organ.
Zostaw komentarz