Czasami teren, na którym planujemy inwestycję budowlaną nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji jednym z pierwszych kroków, który powinniśmy podjąć jest wystąpienie do organu z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (a w przypadku inwestycji na cele publiczne – decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego). Warunki jej wydania określa art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.). Jedną ze wskazanych tam przesłanek jest tzw. zasada dobrego sąsiedztwa. Co oznacza i kiedy organ będzie mógł uznać, że jest spełniona?
Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy może być wydana wyłącznie, jeżeli „co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu”.
Celem wprowadzenia powyższej przesłanki jest zapewnienie ładu przestrzennego, a więc ukształtowanie przestrzeni w taki sposób, aby tworzyła harmonijną całość oraz uwzględniała w uporządkowanych relacjach „wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne” (art. 2 pkt 1 u.p.z.p.).
Kluczowym pojęciem dla zasady dobrego sąsiedztwa jest termin „działki sąsiedniej”. W ustawie nie został on zdefiniowany, ale pośrednio odnosi się do niego § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który stanowi że „Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy (…) w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów”. Natomiast odpowiedzi co do tego, jak maksymalnie szeroki może być obszar analizowany, należy poszukiwać przede wszystkim w orzecznictwie sądów administracyjnych. Biorąc pod uwagę dotychczasowe orzecznictwo należy stwierdzić, że określenie „działka sąsiednia” interpretuje się stosunkowo szeroko, tj. nie ogranicza się wyłącznie do działek bezpośrednio przyległych do tej, która ma być przedmiotem decyzji. Są to zatem wszystkie nieruchomości, które znajdują się w pewnym obszarze wokół tej konkretnej nieruchomości i razem z nią tworzą pewną urbanistyczną całość. Jednakże, na co zwrócił uwagę Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 stycznia 2018r.(sygn. akt II OSK 832/16), rozszerzenie obszaru, który będzie podlegał analizie, co do sposobu dotychczasowej zabudowy, musi mieć pewne rozsądne granice. W sprawie, w której zostało wydane wskazane orzeczenie, organ odmówił wydania decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ działki znajdujące się w obszarze przez niego analizowanym nie były zabudowane. Wnioskodawca nie zgadzał się z takim rozstrzygnięciem, podnosząc że organ niesłusznie ograniczył analizowany obszar. W przypadku rozszerzenia obszaru analizowanego znalazłaby się w nim „działka sąsiednia” zabudowana w sposób zbliżony, do tego w jaki miała być zabudowana działka wnioskodawcy. NSA oddalając skargę kasacyjną zwrócił uwagę, że art. 61 u.p.z.p. „stoi na przeszkodzie dowolnemu wyznaczaniu obszaru analizowanego. Rozszerzenie obszaru analizowanego w celu poszukiwania w okolicy działki sąsiedniej posiadającej zabudowę uzasadniającą uwzględnienie żądania zawartego we wniosku o ustalenie warunków zabudowy jest limitowane możliwością harmonijnego wkomponowania nowej inwestycji w istniejące otoczenie (…) Znaczne poszerzenie przyjmowanego do analizy obszaru, będące efektem niejako “poszukiwania” przez organ podobnie zagospodarowanych działek, czego żądał skarżący, prowadzi w istocie do zaburzenia harmonijnego ukształtowania przestrzeni, doprowadzając do powstania zabudowy rozproszonej, jeżeli wszystkie lub większość sąsiednich działek stanowią działki niezabudowane. ” Podkreślić należy również, że organ analizując zabudowę działek sąsiednich bierze pod uwagę jedynie obiekty budowlane wzniesione zgodnie z przepisami prawa, legalnie. Poza analizą pozostają więc obiekty stanowiące samowolę budowlaną (tak m.in. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 grudnia 2017 r., II OSK 871/16; Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 grudnia 2017 r., II OSK 834/16).
Kolejną ważną kwestią z punku widzenia omawianej zasady jest warunek „kontynuowania dotychczasowej zabudowy”. Wspomnianą „kontynuację” także należy rozumieć szeroko. Możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy nie jest ograniczona jedynie do sytuacji, kiedy na działce, której dotyczy wniosek ma powstać obiekt tożsamy, jeżeli chodzi o funkcje, przeznaczenie do tych istniejących już na analizowanym obszarze. Przykładowo, jeżeli na działkach sąsiednich znajduje się zabudowa mieszkaniowa oraz usługowa, to na działce, co do której wnosimy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie musi być prowadzona działalność identyczna do tych już prowadzonych w sąsiedztwie. Ważne, aby nowa zabudowa nie pozostawała w sprzeczności z zabudową znajdującą się w analizowanym obszarze. Jeśli takiej sprzeczności nie będzie, to nie ma przeszkód dla uznania, że został spełniony warunek „kontynuacji funkcji” (tak m.in. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 19 marca 2018 r., II SA/Gl 130/18, Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 20 marca 2018 r., II SA/Łd 67/18).
Na koniec warto również zwrócić uwagę, że pojęcie działek sąsiednich odnosi się w analizowanym przepisie do tych, które są „dostępne z tej samej drogi publicznej”. Zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.z.p. przez „dostęp do drogi publicznej” rozumie się „bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej”.
Zostaw komentarz