Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa) reguluje m.in. zasady i formy ochrony praw lokatorów. Istotne znaczenie ma tutaj definicja „lokatora”, bowiem możliwość korzystania z przewiedzianych tam regulacji ochronnych jest uzależniona od uznania danej osoby za „lokatora” w rozumieniu tej ustawy. Kto zatem może szukać ochrony swoich praw na mocy tego aktu prawnego?
Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1) w/w Ustawy za „lokatora” należy uznać „najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności”. Na początku wymaga więc podkreślenia, że pojęcie to nie obejmuje podmiotów, którym przysługuje prawo własności, a więc nie obejmuje zarówno właścicieli, jak i współwłaścicieli. Lokatorem jest zatem osoba posiadająca inny tytuł prawny do lokalu. Istotnym będzie, czy lokal jest używany na podstawie tytułu prawnego, czy też bez takiego tytułu. Pojęcie tytułu prawnego należy rozumieć bardzo szeroko. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 14 maja 2014r (IV SA/Po 1159/13) „jest to pisemne lub ustne oświadczenie woli, jednostronne lub w formie umowy stron, albo orzeczenie lub decyzja właściwego sądu lub organu, z którego wynika dla danej osoby możliwość korzystania z lokalu, czy też rozporządzania nim.” A zatem tytuł prawny może wywodzić się z:
- prawa rzeczowego (tytułem prawnym może być użytkowanie, służebność osobista, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu)
- stosunków zobowiązaniowych (tytuł prawny może wynikać z umowy uregulowanej przepisami kodeksu cywilnego (najmu, podnajmu, użyczenia, dożywocia, dzierżawy), spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu uregulowanego ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, czy też z innej umowy nienazwanej (tj. nieuregulowanej w żadnym akcie prawnym i zawartej na podstawie swobody umów), która daje jednej ze stron uprawnienie do używania lokalu)
- aktów administracyjnych (np. decyzja administracyjna)
- orzeczenia sądu
W przypadku podnajmu albo oddania do bezpłatnego używania przez najemcę warto zwrócić uwagę na jedną ważną kwestię. Zgodnie z art. 6882 k.c. do zawarcia takiej umowy potrzebna jest zgoda wynajmującego. Jednakże wyrażenie zgody nie ma znaczenia dla podnajemcy, czy też osoby korzystającej z umowy użyczenia z najemcą, tzn. uzyskują oni status „lokatora” bez względu na to, czy na zawartą między nimi a najemcą umowę wyraził zgodę wynajmujący, czy też jej nie wyraził i w konsekwencji narusza ona powyższy przepis (uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna
z dnia 15 listopada 2018 r. III CZP 49/18).
Warto również zwrócić uwagę na dwie szczególne sytuacje, w których za lokatora będzie uznany jeden z (byłych) małżonków. Po pierwsze, zgodnie z art. art. 281 k.r.o. „Jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. ” Małżonek uprawniony do korzystania z mieszkania na podstawie przytoczonego przepisu jest lokatorem w rozumieniu ustawy (wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 21 marca 2006 r., V CSK 185/05). Po drugie w przypadku, gdy małżonkowie zajmują wspólne mieszkanie, w wyroku rozwodowym Sąd jest zobowiązany do orzeknięcia o sposobie korzystania z tego mieszkania przez czas wspólnego w nim zamieszkiwania rozwiedzionych małżonków. W tej sytuacji były małżonek, który korzysta z mieszkania na podstawie postanowień wyroku rozwodowego, a któremu nie przysługuje do niego prawo własności jest uznawany za lokatora w rozumieniu ustawy (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 14 maja 2014 r., IV SA/Po 1159/13).
Zostaw komentarz