Kaucja zabezpieczająca została uregulowana w ustawie z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: „ustawa”). Zgodnie z art. 6 „zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji”, a zatem nie jest ona elementem obligatoryjnym umowy najmu i wyłącznie od woli stron zależy, czy najemca będzie zobowiązany do jej uiszczenia. Co ważne kwota wpłacona przez najemcę tytułem kaucji, nie może być przeznaczana przez wynajmującego na dowolny cel, bowiem ten został określony w art. 6 ust. 1 ustawy. Zgodnie z nim kaucja ma zabezpieczać „pokrycie należności z tytułu najmu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu”, a zatem nie może być przeznaczona na wydatki związane z nieruchomością ponoszone w czasie trwania umowy, np. w związku z remontem mieszkania. Do tej kwestii odniósł się Sąd Okręgowy w Olsztynie w uzasadnieniu wyroku dnia 14 stycznia 2015r., (sygn. akt IX Ca 719/13). Strony zawarły umowę, w której najemca został zobowiązany do wpłacenia kaucji, a wynajmujący do przeprowadzenia remontu mieszkania będącego przedmiotem tej umowy. Koszty remontu miały zostać pokryte z wpłaconej kaucji. Po rozwiązaniu umowy wynajmujący odmówił zwrotu kaucji powołując się na wyżej wspomniane postanowienia umowy. W związku z tym najemca wystąpił z pozwem o zapłatę. Orzekający w II instancji Sąd Okręgowy wskazał w uzasadnieniu: „odwołując się do treści art. 6 ust. 1. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu (…) W konsekwencji kwota wpłacona przez powódkę mogła być przeznaczona przez wynajmujących na pokrycie należności z tytułu najmu – zaległy czynsz, czy odszkodowanie za szkody wyrządzone przez najemcę nienależytym wykonywaniem przez niego obowiązków najemcy, czy też, np. na zwrot wynajmującemu równowartości zużytych elementów wyposażenia technicznego. Kaucja nie jest zatem, jak chcą tego pozwani, świadczeniem, które ma być przeznaczone na remont lokalu jeszcze przed jego wynajęciem. Zgodnie z art. 662 § 1 KC wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Obowiązek dostarczenia najemcy lokalu wolnego od wad stanowi obowiązek wynajmującego i nie może być realizowany ze środków pozyskanych od najemcy z tytułu wpłaconej przez niego kaucji. Jej uiszczenie przy zawarciu umowy najmu ma bowiem ściśle określony ustawą cel, sama zaś kwota kaucji może być przeznaczona wyłącznie na zaspokojenie określonych w ustawie świadczeń. Po zakończeniu umowy najmu, jeśli nie istnieją należności wynajmującego, które zaspokajane są z kaucji, podlega ona zwrotowi.”
A zatem w przypadku nieistnienia należności z tytułu umowy najmu, które byłby zobowiązany pokryć najemca dniu rozwiązania umowy, wynajmujący ma obowiązek zwrócić mu wpłaconą kaucję. Termin zwrotu został zaś uregulowany w ustawie i zgodnie z art. 6 ust. 4 wynosi on 1 miesiąc od dnia opróżnienia lokalu.
Zostaw komentarz