Samo zakończenie budowy obiektu budowlanego nie oznacza możliwości jego użytkowania. W zależności od tego, co budowaliśmy przed przystąpieniem do użytkowania obiektu będziemy zobowiązani do zawiadomienia odpowiedniego organu o zakończeniu budowy bądź też do uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Kiedy będzie potrzebna decyzja organu, a kiedy wystarczy jedynie zawiadomienie, jak wygląda procedura oraz czy pozwolenie na użytkowanie legalizuje roboty budowlane nieobjęte pozwoleniem na budowę?
Co do zasady, jeżeli wybudowanie obiektu budowlanego wymagało uzyskania pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia budowy, to abyśmy mogli przystąpić do jego użytkowania musimy zawiadomić organ o zakończeniu budowy. Organem właściwym, o którym mowa, jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Po otrzymaniu zawiadomienia organ ten ma 14 dni na zgłoszenie sprzeciwu w drodze decyzji administracyjnej. Jeżeli w tym terminie sprzeciwu nie zgłosi, po upływie 14 dni możemy przystąpić do użytkowania obiektu. Nie zawsze konieczne będzie jednakże czekanie dwóch tygodni, bowiem organ może wcześniej (tj. przed upływem 14 dni) wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Jeżeli wyda takie zaświadczenie, to automatycznie traci uprawnienie do wniesienia sprzeciwu natomiast inwestor może przystąpić do użytkowania obiektu nie czekając na upływ ustawowego terminu 14 dni.
W określonych ustawowo sytuacjach do rozpoczęcia użytkowania obiektu nie jest wystarczające zawiadomienie i potrzebna jest decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie będzie potrzebna w przypadku:
- gdy na budowę tego obiektu wymagane było uzyskanie pozwolenia na budowę i należy on do jednej z kategorii wymienionych w art. 55 ust. 1 Pr. bud. Nie wymieniając wszystkich obiektów, które w związku z tym będą wymagały uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie należy wskazać przykładowo: stadiony, baseny, szkoły, przedszkola, muzea, teatry, budynki kultu religijnego, szpitale, przychodnie, hospicja, domy dziecka, budynki administracji publicznej, centra handlowe, hotele, stacje paliw, drogowe i kolejowe obiekty mostowe, budynki mieszkalne,
- procedury legalizacyjnej samowolę budowlaną, jeżeli w decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót (bądź w decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa jest już zakończona) organ nałoży obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
- wystąpienia o możliwość użytkowania obiektu przed całkowitym ukończeniem robót budowlanych. W tym przypadku organ wydaje pozwolenie na użytkowanie części obiektu. Uzyskanie pozwolenia uprawnia inwestora do korzystania legalnie wyłącznie z tej części obiektu, której dotyczy pozwolenie.
Jak natomiast ma się kwestia pozwolenia na budowę do pozwolenia na użytkowanie, czy pozwolenie na użytkowanie legalizuje wszystkie roboty budowlane?
Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 lutego 2019 r. (sygn. akt II OSK 786/17). Jak podkreślił Sąd wydanie pozwolenia na użytkowanie obiektu, który był objęty pozwoleniem na budowę przesądza o jego zgodności z prawem. Jednakże odnosi się to tylko do tego obiektu (tej jego części), którego dotyczyło pozwolenie na budowę. A zatem należy najpierw ustalić, czy wybudowany obiekt lub jego część był objęty pozwoleniem na budowę, bowiem „Pozwolenie na użytkowanie nie legalizuje robót budowlanych nie objętych pozwoleniem na budowę, jeżeli ich wykonanie wymaga takiego pozwolenia”.
Zostaw komentarz