Wraz z prawem własności lokalu właścicielowi przysługuje również związany z nim udział w nieruchomości wspólnej. Jako współwłaściciel ma on m.in. uprawnienie do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Czy na jego podstawie członek wspólnoty mieszkaniowej ma również prawo do swobodnego montowania klimatyzatorów na elewacji budynku, umieszczania na elewacji budynku lub drzwiach wejściowych reklam, tablic, banerów, itp.? A jeśli nie to, kto powinien wyrazić zgodę na takie działania właściciela lokalu?
Na powyższe pytania znajdziemy odpowiedź w dotychczasowym orzecznictwie sądów powszechnych (m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 28 lipca 2016 r., I ACa 152/16, Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 30 stycznia 2018 r., I ACa 728/17, Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 lipca 2012 r., I CSK 676/11, Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 12 maja 2015 r., I ACa 1113/14).
W jednej z wyżej przywołanych spraw (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 28 lipca 2016 r., I ACa 152/16) właściciel lokalu wywiesił na elewacji budynku oraz drzwiach wejściowych do niego tablicę informującą o prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Po pewnym czasie wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę w sprawie naliczenia odszkodowania za umieszczenie przez niego reklamy bez jej zgody. Właściciel tego lokalu złożył pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o uchylenie wspomnianej uchwały. Sąd I instancji uznał, że wspólnota mieszkaniowa ma prawo pobierać opłaty za wykorzystanie przez jednego z jej członków elewacji budynku lub drzwi wejściowych do niego. Zdaniem Sądu takie korzystanie z części wspólnej nieruchomości wykracza bowiem za zakres korzystania, który przysługuje powodowi ze względu na posiadanie statusu członka wspólnoty mieszkaniowej. Jednocześnie stwierdził niedopuszczalność nakładania opłat z mocą wsteczną, jak miało to miejsce w tej sprawie, ze względu na zasadę lex retro non agit (prawo nie działa wstecz) i z tego względu w zakresie żądania uchylenia tej uchwały uwzględnił powództwo. Od wyroku apelację wniosła wspólnota mieszkaniowa. Sąd Apelacyjny uznał apelację za zasadną i zmienił wyrok oddalając powództwo w całości. Sąd podzielił stanowisko Sądu Okręgowego, co do braku nieograniczonego prawa korzystania z części wspólnych nieruchomości przez pozwanego jedynie na podstawie bycia członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Wskazał, że do prawa korzystania z nieruchomości odnosi się art. 12 ust.1 ustawy o własności lokali („Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem”) oraz art. 140 kodeksu cywilnego („W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa (…)”. Sąd podkreślił, że w przypadku współwłasności prawo do korzystania zostaje ograniczone i oznacza możliwość współkorzystania, tj. uprawnienie do korzystania wraz z pozostałymi współwłaścicielami (a nie tak jak w przypadku własności indywidualnej wyłączne uprawnienie do korzystania). Po drugie w przypadku współwłasności uprawniony nie może korzystać z nieruchomości (jej części) wyłącznie dla zaspokajania swoich potrzeb, bowiem korzystanie to jest ograniczone do korzystania zgodnie z jej przeznaczeniem. Elementy takie jak elewacja budynku, czy drzwi wejściowe stanowią element współwłasności właścicieli lokali i nie są one jednocześnie niezbędne do korzystania przez członków wspólnoty ze swoich lokali zgodnie z ich przeznaczeniem. Powieszenie tablicy, reklamy, czy zagospodarowanie tego elementu przez jednego ze współwłaścicieli wyłącza możliwość korzystania przez pozostałych współuprawnionych. W rezultacie jeden członek wspólnoty mieszkaniowej korzysta w szerszym zakresie z elementu wspólnego, a pozostali współwłaściciele przynajmniej czasowo nie mają możliwości korzystania z niego w ogóle. Zdaniem Sądu takie działania powodują zmianę przeznaczenia tej części wspólnej nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l. zmiana przeznaczenia części nieruchomość wspólnej stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. Co to oznacza w praktyce? Do dokonania takich czynności potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. A zatem zgodę na zagospodarowanie części wspólnych nieruchomości przez jednego z członków wspólnoty muszą wyrazić w uchwale pozostali członkowie. Natomiast ustalanie opłat, za możliwość takiego korzystania, nie jest sprzeczne z prawem ani z zasadami współżycia społecznego. Ponadto w omawianym wyroku Sąd uznał za błędne stanowisko Sądu I instancji o braku możliwości ustalania opłat z mocą wsteczną. W ten sposób bowiem „Gdyby przyjąć, że pobieranie opłat może nastąpić jedynie na przyszłość, od dnia podjęcia uchwały w tym przedmiocie, to w konsekwencji w każdym przypadku zajęcia części wspólnej przez członka wspólnoty bez jej zgody, uzyskiwałby on nieuzasadnione korzyści kosztem wspólnoty, t.j. nie miałby obowiązku ponoszenia opłat za faktyczne korzystanie z części wspólnych do czasu podjęcia stosownej uchwały w tym przedmiocie, co nie może zyskać aprobaty”.
Zostaw komentarz