Stosunkowo od niedawna, bo od końca 2014 roku możemy skorzystać z nowej usługi finansowej, tj. odwróconego kredytu hipotecznego (dalej też: odwrócona hipoteka). Odwrócony kredyt hipoteczny, miał być przede wszystkim dobrym rozwiązaniem dla osób starszych, które ze względu na wiek a często także mniejsze możliwości zarobkowe, nie są w stanie uzyskać kredytu ze względu na brak zdolności kredytowej.
Jak w praktyce wygląda umowa o odwrócony kredyt hipoteczny, kto i w jakiej kwocie może taki kredyt uzyskać oraz jakie są uprawnienia i obowiązki kredytobiorcy?
Odwrócony kredyt hipoteczny został uregulowany w ustawie z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym (tj. Dz. U. z 2016 r. poz. 786 ). Tak jak w przypadku kredytu hipotecznego kredytodawca (bank) oddaje do dyspozycji kredytobiorcy określoną w umowie sumę środków pieniężnych, a kredytobiorca ustanawia zabezpieczenie spłaty otrzymanej sumy pieniężnej, odsetek oraz innych kosztów. Wspomniane zabezpieczenie może być ustanowione na nieruchomości, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub prawie użytkowania wieczystego. Zasadniczą różnicą pomiędzy kredytem hipotecznym a odwróconym kredytem hipotecznym jest natomiast moment, w którym ma nastąpić spłata (a więc spłata otrzymanej od banku sumy pieniężnej, odsetek oraz innych kosztów). W przypadku odwróconej hipoteki ma ona nastąpić bowiem dopiero po śmierci kredytobiorcy. Kredytobiorcą może być natomiast każda osoba fizyczna, tj. każdy człowiek (odwróconego kredytu hipotecznego nie może wziąć inny podmiot, np. spółka kapitałowa), który jest właścicielem (lub współwłaścicielem) nieruchomości, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (lub udział w tym prawie) bądź prawo użytkowania wieczystego (lub udział w tym prawie).
W jakiej wysokości odwróconego kredytu hipotecznego może udzielić nam bank? Wszystko zależy od tego jaką wartość ma nieruchomość (w przypadku prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego) bądź lokal (w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), bowiem podstawą do ustalenia kwoty kredytu jest ich wartość rynkowa. Należy mieć jednak na uwadze, że zabezpieczenie ma obejmować nie tylko kwotę udzielonego kredytu, ale także odsetki i inne koszty. Dlatego kwota kredytu, którą zaproponuje bank będzie na pewno dużo niższa niż oszacowana wartość nieruchomości bądź lokalu.
Jakie prawa ma kredytobiorca?
- może odstąpić od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia (wystarczy, że przed upływem terminu nada na poczcie oświadczenie o odstąpieniu od umowy),
- może spłacić w każdej chwili całość lub część kredytu – bank nie może uzależnić spłaty od wcześniejszego poinformowania go przez kredytobiorcę o zamiarze spłaty, a także nie może naliczyć prowizji z tytułu spłaty kredytu (lub części) przed śmiercią kredytobiorcy,
- może w każdym momencie wypowiedzieć umowę z zachowaniem 30-dniowego terminu wypowiedzenia,
- może zbyć nieruchomość lub prawo, na którym ustanowiono zabezpieczenie (jednakże, jeżeli w umowie zawarto wymóg uzyskania wcześniej zgody banku, kredytobiorca zobowiązany jest uzyskać taką zgodę przed Jeżeli dokona zbycia bez wspomnianej zgody, bank może wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego)
- jeżeli bank nie przekaże kredytobiorcy zgodnie z ustawowymi wymogami formularza informacyjnego co najmniej na 14 dni przed zawarciem umowy bądź sporządzi umowę niezgodnie z ustawowymi wymogami – może żądać od banku zapłaty 1/10 odsetek i innych kosztów należnych od wypłaconej mu części kredytu bądź wypowiedzieć umowę i spłacić całkowitą kwotę bez 1/10 części odsetek i kosztów
Natomiast do ustawowych obowiązków kredytobiorcy należy, m.in.:
- posiadanie ubezpieczenia nieruchomości lub lokalu (co do, którego posiadane przez niego prawo stanowi zabezpieczenie kredytu) od zdarzeń losowych, jeżeli jest ono wymagane przez bank. Należy przy tym zaznaczyć, że umowa ubezpieczenia nieruchomości bądź lokalu jest jedyną umową dodatkową, od której zawarcia przez kredytobiorcę bank może uzależniać zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Bank nie może wymagać od kredytobiorcy, aby razem z umową o odwrócony kredyt hipoteczny zawarł także inne umowy (np. umowy ubezpieczenia z innych tytułów),
- utrzymywanie nieruchomość lub lokal w stanie niepogorszonym, dokonywanie bieżących napraw i remontów,
- uiszczanie terminowo, związanych z tą nieruchomością lub lokalem, podatków i obowiązkowych opłaty.
Jak wygląda sytuacja po śmierci kredytobiorcy? Jeżeli za życia nie spłacił kredytu (do czego, jak była mowa wyżej, ma prawo) całkowita kwota do zapłaty staje się wymagalna z upływem roku od jego śmierci i bank ma roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, które stanowiło zabezpieczenie. Powyższej sytuacji mogą jednak zapobiec spadkobiercy. W ciągu 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy (tj. w okresie kiedy roszczenie banku nie jest jeszcze wymagalne) mogą oni dokonać całkowitej spłaty. Jeżeli spłacą w całości kwotę kredytu, odsetki oraz inne koszty, roszczenie banku o przeniesienie własności wygasa.
Zostaw komentarz