W praktyce korzystanie przez osobę trzecią z nieruchomości może przybrać formę najmu, dzierżawy, użyczenia bądź bezumownego korzystania z rzeczy. Od rodzaju posiadanego tytułu prawnego (bądź jego braku) uzależnione będzie uprawnienie właściciela do żądania wynagrodzenia za korzystanie z należącej do niego nieruchomości, a w konsekwencji obowiązek jego zapłaty przez korzystającego. Jak w praktyce sklasyfikować poprawnie zawartą umowę? Kiedy możemy mówić natomiast o bezumownym korzystaniu z rzeczy?
Zawierając umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz w ustalonej przez strony wysokości. Podobnie wyglądają podstawowe obowiązki i uprawnienia stron w umowie dzierżawy, z tą różnicą, że dzierżawca może nie tylko korzystać z rzeczy, ale także pobierać z niej pożytki. Co jednak istotne, w przypadku obu umów strona, która będzie korzystać z rzeczy, ma obowiązek płacenia czynszu.
W przypadku umowy użyczenia użyczający zobowiązuje się oddać biorącemu rzecz do bezpłatnego używania. Bezpłatność (brak wynagrodzenia) jest charakterystyczną cechą użyczenia i zarazem odróżniającą je od najmu i dzierżawy. Użyczający nie otrzymuje żadnych korzyści w zamian za udostępnienie drugiej stronie rzeczy, zawierając umowę zazwyczaj kieruje się bezinteresownością i chęcią pomocy. W związku z tym, umowy użyczenia najczęściej w praktyce zawierane są pomiędzy osobami będącymi w bliskich (rodzinnych lub przyjacielskich) relacjach. Umowa użyczenia może być zawarta w każdej formie – dla jej ważności nie jest wymagana nawet forma pisemna. Oznacza to, że do jej zawarcia może dojść również w sposób dorozumiany (per facta concludentia). Wystarczy, że biorący używa rzecz należącą do użyczającego, a użyczający wie o tym i nie sprzeciwia się zarówno samemu korzystaniu przez biorącego z tej rzeczy, jak i temu, że nie otrzymuje z tego tytułu wynagrodzenia (czynszu).
Bezpłatność oraz możliwość zawarcia umowy użyczenia również w sposób dorozumiany, powoduje, że mogą pojawić się wątpliwości, czy strony faktycznie zawarły umowę użyczenia, czy też korzystający z rzeczy używa jej bez tytułu prawnego. W tym drugim przypadku strony nie byłyby związane umową, a właściciel mógłby żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Kwestie te były przedmiotem sporu m.in. w sprawie rozpatrywanej przez Sąd Okręgowy w Krakowie (IX GC 596/13). Powód wniósł o zasądzenie na jego rzecz m.in. kwoty 179.447,04 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w okresie od marca 2010 r. do kwietnia 2013 r. Pozwany twierdził, że żądanie powoda jest bezpodstawne, bowiem strony łączyło w tym okresie ustne porozumienie na podstawie, którego pozwany mógł bezpłatnie korzystać z należącej do powoda nieruchomości. W kwietniu 2013 r. doszło zaś do konfliktu pomiędzy stronami i w rezultacie do rozwiązania porozumienia. Sąd I instancji podzielił stanowisko pozwanego i oddalił powództwo w zakresie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Sąd uzasadniając rozstrzygnięcie zwrócił przede wszystkim uwagę na zachowanie powoda w okresie od marca 2010 r. do kwietnia 2013 r. Powód w tym czasie miał pełną wiedzę o tym, że pozwany korzysta z jego nieruchomości i nigdy nie miał co do tego zastrzeżeń, nie wzywał pozwanego do opuszczenia nieruchomości, ani do uiszczenia z tego tytułu wynagrodzenia. Mając na uwadze te okoliczności zdaniem sądu I instancji nie budziło wątpliwości, że strony łączyła umowa użyczenia, a zatem powód nie może żądać wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, bowiem, to zawarta umowa regulowała w całości prawa i obowiązki stron. Powód wniósł apelację, jednakże Sąd Apelacyjny w Krakowie podzielił stanowisko sądu I instancji i wyrokiem z dnia 8 grudnia 2016 r. oddalił apelację (sygn. akt: I ACa 943/16).
Podsumowując, właściciel nie będzie mógł skutecznie dochodzić wynagrodzenia za używanie należącej do niego rzeczy, jeżeli wcześniej akceptował fakt, że osoba trzecia korzysta z niej bezpłatnie, w szczególności jeśli stan ten istniał wiele miesięcy. W takim przypadku co najmniej trudno będzie uzasadnić bierne zachowanie właściciela inaczej, jak tym, że strony łączyła umowa użyczenia. Najlepszym zatem rozwiązaniem, z punktu widzenia obu stron, będzie zawsze precyzyjne określenie tytułu prawnego, na podstawie którego rzecz oddajemy (lub przyjmujemy) do używania. Najlepiej skorzystać przy tym z pomocy profesjonalisty, który zadba o to, żeby umowa była prawidłowo sporządzona – z chęcią udzielimy Państwu takiego wsparcia: Kancelaria Radcy Prawnego Mateusz Kończal, tel. 665 422 303, e-mail: biuro@konczal-kancelaria.pl
Zostaw komentarz