W przypadku umów zawieranych pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem to, ten pierwszy ma lepszą pozycję i to on zazwyczaj dyktuje warunki na jakich zostanie zawarta umowa. Rola konsumenta ogranicza się w praktyce do zaakceptowania zaproponowanych postanowień albo zrezygnowania z podpisania umowy. W rezultacie bardzo często przedsiębiorca wprowadza postanowienia korzystne dla siebie, które jednocześnie naruszają rażąco interes drugiej strony. Przykładem umowy, w której możemy znaleźć wiele takich postanowień jest umowa deweloperska.
Jak wynika z informacji zamieszczonych na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w połowie lipca br., tylko w tym roku do Urzędu wpłynęło już ponad 40 skarg na deweloperów. Postanowienia, które budzą wątpliwości dotyczą m.in. uprawnień do odstąpienia przez strony od umowy, odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, czy sposobu zarządu nieruchomością wspólną.. W niniejszym poście wskażę dwie dość istotne regulacje zamieszczane w umowach deweloperskich, dotyczące zarządu nieruchomością wspólną oraz uprawnień nabywcy związanymi ze zmianą powierzchni lokalu.
Właściciele lokali mogą, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w zawartej później, odrębnej umowie, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Jedną z możliwości jest powierzenie zarządu określonej osobie fizycznej albo osobie prawnej. W umowach deweloperskich możemy znaleźć często postanowienie, zgodnie z którym przez okres tam wskazany zarząd nad nieruchomością wspólną prowadzić będzie deweloper bądź podmiot przez niego wskazany.
Przykładowo: „Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, administrację budynku przez 36 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupujący podpisując niniejszą Umowę upoważnia Sprzedającego do powyższych czynności. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez Właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388)”
Postanowienie takie uznawane jest za klauzulę niedozwoloną, bowiem narusza uprawnienie właścicieli lokali do samodzielnego decydowania o sposobie zarządu i podmiocie, któremu zostanie on powierzony. Godząc się na takie postanowienie właściciele lokali nie mają możliwości zmiany zarządcy przez okres wskazany w umowie deweloperskiej, chociażby byłoby to wskazane ze względu na brak zaufania do osoby zarządcy, czy też stosowane przez niego wysokie (odbiegające od stawek rynkowych) opłaty za wykonywanie zarządu.
Dość duże wątpliwości Prezesa UOKiK budzą również postanowienia dotyczące różnicy pomiędzy powierzchnią lokalu określoną w umowie deweloperskiej a ostateczną powierzchnią lokalu po zakończeniu prac. Bardzo często w umowach deweloperzy zastrzegają procentowy wskaźnik po przekroczeniu którego nabywcy będą przysługiwać określone uprawnienia (prawo odstąpienia od umowy, żądanie skorygowania ceny).
Przykładowo: „Cena nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, jeżeli po zakończeniu budowy okaże się, że zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegną zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o więcej niż 2,5%”.
Co to oznacza w praktyce? Jeżeli przedmiotem umowy deweloperskiej była budowa lokalu o powierzchni 100 m2 i po zakończeniu budowy okazało się, że lokal ma powierzchnię 98 m2 po pierwsze cena nie ulega zmianie, a po drugie nabywca nie może od umowy odstąpić.
Zdaniem Prezesa UOKiK takie postanowienie rażąco narusza interesy konsumenta i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami, bowiem ogranicza (a w niektórych przypadkach wyłącza całkowicie) sytuacje, w których konsument może żądać zmiany ceny albo odstąpić od umowy. Powyższy pogląd Prezesa UOKiK został w pewnym zakresie zakwestionowany przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 8 lipca 2015 r. (sygn. akt VI ACa 831/15). Sąd wskazał, że w praktyce nie ma możliwości, aby powierzchnia wybudowanego lokalu była w 100% taka, jaką przewidywały wcześniejsze ustalenia. Polskie normy techniczne w tym zakresie dopuszczają pewien margines tolerancji pomiędzy projektowaną a rzeczywistą powierzchnią użytkową lokalu w zależności od powierzchni mieszkania (np. dla mieszkań powyżej 100 m2 margines błędu wynosi 2,1%). A zatem jeżeli różnica powierzchni pozostaje w powszechnie dopuszczalnych granicach (za taką sąd uznał różnicę do 2%) należy przyjąć, że deweloper zachował należytą staranność przy wykonaniu zobowiązania oraz że umowa została należycie wykonana. Jednakże zdaniem Sądu w każdym przypadku różnica powierzchni powinna zostać uwzględniona w cenie, którą ma zapłacić nabywca. A zatem, wracając do naszego przykładu, nabywca powinien mieć prawo do żądania stosownego obniżenia ceny mając na uwadze faktyczną (mniejszą o 2m2) powierzchnię lokalu.
Zostaw komentarz