Właściciel każdej nieruchomości powinien mieć zapewniony odpowiedni dostęp z niej do drogi publicznej. W przypadku braku takiego dostępu może żądać na podstawie art. 145 § 1 k.c. ustanowienia na gruntach sąsiednich służebności drogowej (powszechnie znanej jako droga konieczna). Co należy rozumieć pod pojęciami „drogi publicznej”, „odpowiedniego dostępu” oraz „gruntów sąsiednich”, którymi posługuje się ustawodawca? I w konsekwencji, kiedy żądanie właściciela o ustanowienie służebności drogowej będzie można uznać za uzasadnione?
„Grunty sąsiednie” do nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (nieruchomość władnąca), to nie tylko grunty, które pozostają z nią w fizycznej styczności (bezpośrednio z nią sąsiadują). W konsekwencji w celu zapewnienia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej może okazać się konieczne ustanowienie służebności drogowej na kilku nieruchomościach (nieruchomości obciążone), z których bezpośrednio sąsiadującą z nieruchomością władnącą będzie wyłącznie jedna (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2002 r. , III CKN 1479/00).
W przypadku pojęcia „drogi publicznej” odnieść należy się do definicji zawartej w art. 2 ust. 1 ustawy o drogach publicznych. Zgodnie z przywołanym przepisem drogi publiczne to drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. Należy jednak zwrócić w tym miejscu uwagę na to, że właściciel nie będzie mógł skutecznie żądać ustanowienia drogi koniecznej, jeżeli co prawda nie ma bezpośrednio odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, ale taki odpowiedni dostęp umożliwia mu korzystanie z innego rodzaju drogi. Mowa tu np. o drogach osiedlowych, do których nieograniczony i nieskrępowany dostęp ma ogół osób. Jeżeli więc właściciel nie ma dostępu bezpośrednio ze swojej nieruchomości do drogi publicznej, ale dostęp ten zapewnia mu możliwość korzystania z innej drogi, do której powszechnie wszyscy mają dostęp i mogą swobodnie korzystać, jego żądanie o ustanowienie służebności drogowej będzie nieuzasadnione (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2013 r., I CSK 448/12).
Najważniejszą i budzącą najwięcej wątpliwości w praktyce pozostaje przesłanka braku „odpowiedniego dostępu” do drogi publicznej. Z powyższego wynika, że właściciel może żądać ustanowienia drogi koniecznej nie tylko, wtedy gdy ze swojej nieruchomości nie ma w ogóle dostępu do drogi publicznej. Z żądaniem tym może wystąpić także wtedy, gdy dostęp, który posiada nie jest odpowiedni. O odpowiednim dostępie możemy mówić wtedy, gdy stwarza „rzeczywistą, bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z nieruchomości do takiej drogi” (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 2 lipca 2009 r., V CSK 480/08, postanowienie z dnia 7 lipca 1999 r., II CKN 786/98), ponadto „możliwość ta musi dotyczyć drogi prawidłowo funkcjonującej w systemie dróg publicznych i istnieć trwale, a nie tylko w pewnych okresach roku” (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 2 lipca 2009 r., V CSK 480/08, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 sierpnia 1985 r., III CZP 44/85). Jeżeli więc z nieruchomości, której jesteśmy właścicielami mamy co prawda dostęp do drogi publicznej, ale dostęp jest sezonowo wyłączony bądź utrudniony (ze względu na zmiany pogody), prowadzi drogą podmokłą, stromą, pochyłą, która nie zapewnia wystarczającego bezpieczeństwa, możemy mówić o braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Co do zasady należy uznać, że dostęp do drogi publicznej powinien zapewniać możliwość przejazdu z nieruchomości do drogi publicznej samochodem (Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2014 r., III CZP 14/14). W konsekwencji za zasadne przez Sąd może zostać uznane w określonych okolicznościach żądanie ustanowienie drogi publicznej poprzez poszerzenie istniejącej drogi zapewniającej dostęp do drogi publicznej (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 1972 r., II CR 326/72).
Należy mieć jednak na uwadze dwie istotne kwestie. Po pierwsze droga konieczna nie może służyć wyłącznie wygodzie właściciela nieruchomości władnącej. W okolicznościach danej sprawy należy ocenić, czy roszczenia właściciela są uzasadnione zapewnieniem odpowiedniego dostępu (ponieważ obecny np. jest co najmniej znacznie utrudniony w związku ze zmianami pogodowymi), czy też roszczenia te mają jedynie na celu zapewnienie wygodniejszego dostępu (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2011 r., I CSK 646/10). Po drugie ustanowienie drogi koniecznej jest możliwe tylko wtedy, gdy właściciel nieruchomości władnącej nie może samodzielnie zapewnić odpowiedniego dostępu z tej nieruchomości do drogi publicznej albo może, ale koszty działań, które musiałby podjąć w celu zapewnienia takiego dostępu powodują, że działania te byłyby nieopłacalne, ekonomicznie niecelowe (postanowienie Sądu Najwyższy z dnia 2 lipca 2009 r., V CSK 480/08). Ustanowienie służebności drogowej powoduje ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości obciążonej przez jej właściciela. Zatem nie może być uznane za zasadne żądanie ustanowienia służebności, które ma na celu jedynie umożliwienie wygodniejszego dostępu do drogi publicznej bądź brak konieczności podejmowania własnych działań w celu poprowadzenia bądź rekonstrukcji drogi zapewniającej taki dostęp (bez obciążania gruntów sąsiednich).
Zostaw komentarz