Bardzo często wynajmujący zapominają o tym, że prawa i obowiązki stron umowy najmu reguluje nie tylko kodeks cywilny. W szerokim zakresie do umów najmu zastosowanie mają przede wszystkim przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ustawa ta reguluje m.in. zasady podwyższania czynszu. Znajomość tych reguł jest niezwykle istotna nie tylko dla wynajmującego, ale także dla najemcy.
PO PIERWSZE, TERMINY…
Aby podwyższyć czynsz, właściciel musi wypowiedzieć jego dotychczasową wysokość najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego.
Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że strony ustalą dłuższy termin w umowie. Strony nie mogą natomiast ustalić terminu krótszego niż 3 miesiące.
Wypowiedzenie wysokości czynszu musi być dokonane na piśmie. Brak dochowania formy pisemnej powoduje nieważność wypowiedzenia.
Podwyżki czynszu nie mogą być dokonywane częściej niż raz na 6 miesięcy.
PUŁAP 3% WARTOŚCI ODTWORZENIOWEJ LOKALU
Dalszy los wypowiedzenia wysokości czynszu (a także los umowy najmu) zależy w dużej mierze od decyzji lokatora i skorzystania przez niego z przysługujących mu uprawnień. Te ostatnie natomiast zależą od tego jaka ma być wysokość czynszu po podwyżce oraz z jakiej wysokości czynsz ma ulec podwyższeniu.
Punktem wyjścia jest wartość odtworzeniowa lokalu. Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Wskaźnik ten jest ustalany przez wojewodę i ogłaszany w obwieszczeniu. Każdorazowo przy podwyższaniu czynszu należy mieć na uwadze wskaźnik wskazany w aktualnie obowiązującym obwieszczeniu dla danego województwa.
W przypadku podwyżek dokonywanych w granicach 3% wartości odtworzeniowej lokalu wynajmujący nie ma szczególnych ograniczeń w podwyższaniu czynszu.
Jeżeli natomiast podwyżka czynszu w skali roku przekroczyłaby 3% wartości odtworzeniowej lokalu lub nastąpiłaby z poziomu wyższego niż 3% tej wartości, może mieć ona miejsce wyłącznie w przypadkach ściśle określonych w ustawie.
UPRAWNIENIA LOKATORA
Jeżeli w wyniku podwyżki wysokość czynszu w skali roku nie przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu oraz podwyżka nie następuje z poziomu wyższego niż 3% tej wartości, lokator może w terminie 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu odmówić przyjęcia podwyżki. W takim przypadku umowa najmu zostaje rozwiązana z upływem okresu wypowiedzenia przewidzianego dla wypowiedzenia wysokości czynszu (czyli z upływem 3 miesięcy od ostatniego dnia miesiąca, w którym zostało złożone oświadczenie o wypowiedzeniu wysokości czynszu chyba, że strony zastrzegły dłuższy okres wypowiedzenia). Odmowa przyjęcia podwyżki powinna mieć formę pisemną.
Jeżeli w wyniku podwyżki wysokość czynszu w skali roku przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu lub podwyżka następuje z poziomu wyższego niż 3% tej wartości, lokator może:
- odmówić przyjęcia podwyżki (na zasadach wspomnianych wyżej),
- zażądać pisemnie od właściciela przedstawienia na piśmie przyczyn podwyższenia czynszu oraz jej kalkulacji w terminie 14 dni od dnia otrzymania żądania. Nieprzedstawienie tych informacji przez właściciela spowoduje nieważność podwyżki,
- wnieść pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, ale w innej wysokości. Co ważne, to właściciel będzie musiał udowodnić w toku postępowania sądowego, że podwyżka jest zasadna.
WYSOKOŚĆ CZYNSZU
Jeżeli najemca nie odmówi przyjęcia podwyżki oraz nie wniesie pozwu o ustalenie, po upływie terminu wypowiedzenia jest zobowiązany uiszczać czynsz w nowej, wyższej wysokości (wynikającej z wypowiedzenia wysokości czynszu).
Jeżeli najemca odmówi przyjęcia podwyżki, do dnia rozwiązania umowy najmu jest zobowiązany płacić czynsz w dotychczasowej wysokości.
Jeżeli najemca złoży pozew o ustalenie, do momentu prawomocnego zakończenia się postępowania, jest zobowiązany uiszczać czynsz w dotychczasowej wysokości. W przypadku, gdy sąd uzna, że podwyżka czynszu była zasadna, najemca będzie zobowiązany do zapłaty kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.
Prawo nieruchomości jest często – w zasadzie dla obu stron ewentualnej umowy – jak pole minowe – jest wiele przepisów, o których strony w ogóle nie wiedzą. Jeżeli potrzebują Państwo pomocy prawnej zapraszamy do skontaktowania się z naszą Kancelarią specjalizującą się w tematyce prawa nieruchomości – telefon: 665 422 303 lub e-mail: biuro@konczal-kancelaria.pl.
Zostaw komentarz