Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa) w sposób odmienny reguluje terminy wypowiedzenia umowy najmu. Z uwagi na konieczność ochrony interesów lokatorów terminy te są dłuższe od tych przewidzianych w Kodeksie cywilnym, a w określonych przypadkach wynoszą nawet 3 lata. To jednak nie wszystko. Ustawodawca zapewnił bowiem jeszcze szerszą ochronę przed rozwiązaniem umowy najmu mieszkalnego osobom starszym.
Co do zasady, jeśli strony zawarły umowę najmu i nie zachodzi żadna z przesłanek określonych w ustawie umożliwiająca zachowanie krótszego okresu wypowiedzenia, umowa może być wypowiedziana przez właściciela nie później niż na 3 lata naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Do rozwiązania umowy nie dojdzie jednak zawsze z upływem trzech lat. Mianowicie jeśli:
- lokator, któremu właściciel wypowiada umowę, w dniu otrzymania wypowiedzenia ukończył 75 lat oraz
- po upływie 3-letniego terminu nie będzie on posiadać tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać i nie ma osób, które zobowiązane są wobec niego do świadczeń alimentacyjnych
– wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora.
Istotne w takiej sytuacji są dwa terminy. Pierwszy, to dzień otrzymania wypowiedzenia. To w tym momencie najemca musi mieć już ukończone 75 lat. Drugi termin, to dzień, w którym upływa 3-letni termin wypowiedzenia. W tym dniu lokator nie może posiadać tytułu prawnego do innego lokalu oraz nie może mieć osób, które są zobowiązane wobec niego do świadczeń alimentacyjnych.
Aby skuteczność wypowiedzenia została przesunięta w czasie, obie przesłanki muszą być spełnione łącznie. Umowa zostanie rozwiązana z upływem trzech lat, jeśli lokator miał ukończone 75 lat w chwili otrzymania wypowiedzenia, ale jednocześnie w momencie upływu 3-letniego terminu ma tytuł prawny do innego lokalu lub ma osobę, która jest zobowiązana wobec niego do świadczeń alimentacyjnych.
Najemca nie musi być właścicielem innego lokalu. Tytuł prawny, który musi posiadać może być tytułem prawnorzeczowym, jak i obligacyjnym. Może to być np. własność, służebność lub umowa najmu innego lokalu mieszkalnego.
Można natomiast spotkać się z różnymi poglądami, co do tego, kogo należy rozumieć za osobę zobowiązaną wobec lokatora do świadczeń alimentacyjnych. Część przedstawicieli doktryny uważa, że należy przez to rozumieć wyłącznie osoby, co do których został nałożony skonkretyzowany obowiązek alimentacyjny, czyli istnieje orzeczenie lub ugoda, zgodnie z którą np. dziecko ma obowiązek świadczyć alimenty na rzecz rodzica-lokatora. Zgodnie z drugim poglądem, wystarczy sam fakt, że lokator ma osoby, które zgodnie z prawem mogą być zobowiązane do płacenia na jego rzecz alimentów (a więc nie jest konieczne istnienie skonkretyzowanego obowiązku – wystarczająca będzie np. okoliczność, że lokator ma dorosłe dzieci)*.
Dla osoby starszej będącej lokatorem taka regulacja jest z pewnością korzystna. Zapewnia jej prawo do korzystania z dotychczasowego lokalu aż do śmierci, chroniąc przed koniecznością przeprowadzki, czy szukania nowego mieszkania. Dla wynajmującego może natomiast stanowić istotne ograniczenie prawa do korzystania zgodnie ze swoją wolą z lokalu, którego jest właścicielem, bowiem pomimo złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowa może nie ulec rozwiązaniu jeszcze przez wiele lat.
Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej skontaktuj się z Kancelarią – telefon: 665 422 303 lub e-mail: biuro@konczal-kancelaria.pl.
* K. Pałka [w:] Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, (red.) K. Osajda, wyd. 2021, Legalis..
Zostaw komentarz